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界面新闻编辑 | 彭朋
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站在蟠龙天地的街口，陈钢有点迷失。曾经居住了30多年的家，如今只能通过街口的一段石雕，隐约找到一个方向。
“像又不是很像。”陈钢说，家园的新址上如今已是一座网红咖啡馆，隐藏在熙攘的客流中。于他而言，经历动迁后，焕然一新的城市，有种新鲜感。
陈钢是上海市青浦区徐泾镇蟠龙社区居民，是上海蟠龙城“城中村”改造的亲历者。
作为上海江南文化的重要代表之一，蟠龙最早可追溯至1400多年前的隋朝，蟠龙古镇因水而生、因商而聚、因寺而兴，是一个典型的江南富庶水乡。到20世纪上半叶，已经发展成为商业繁盛的江南古镇。
但是，自上世纪90年代以来，尤其是工业化的发展，大量外来人口涌入，导致古镇内小工厂、小作坊、仓库与居民住宅混杂，私搭滥建严重，不少古建筑和古镇肌理被破坏。
陈钢回忆，村民宅基地和国有建设用地犬牙交错，相互交织；原农村居民大部分已转为城镇户口，本地人与外来人口数量比例严重倒挂。
环境“脏乱差”，违章搭建现象突出，存在大量社会管理和安全隐患，与周边形态和环境形成较大反差。
在陈钢的印象中，儿时家前的河浜直通自家的码头，这条数米宽的小河，最终流向上海母亲河——苏州河。
“小时候小河里水质清澈，鱼虾可见。随着城中村野蛮生长，生活污水直接倾倒水系，导致污浊不堪。”这样的记忆一直持续20余年。
蟠龙社区内，相关基础设施和公共服务设施超负荷运行使用；范围内多处历史建筑长期失修缺管，破败损毁严重。
2014年，为落实国家、地方有关“城中村”改造政策，优化土地利用结构，合理调整空间布局，改善居住生态环境，促进产业转型升级，加快城乡一体化发展，项目实行综合开发、配套建设，上海着手启动蟠龙城中村改造项目。
项目于2018年6月获批，项目总占地面积666亩，集体建设用地面积占比72.4%，涉及村居民235户、非居28家。项目规划总建筑面积约37.8万平方米，其中，公建配套2.2万平方米，经营性住宅25.0万平方米，商业4.8万平方米，文化0.8万平方米。
2020年蟠龙城城中村改造开工建设。项目总投资约140亿元，资金来源包括市场化房企（如瑞安集团）、国企平台（如西虹桥公司和徐泾房地产公司）、集体组织以及商业银行贷款。项目实施主体为上海蟠龙天地有限公司，该公司由瑞安集团、西虹桥公司和徐泾资产共同成立，负责拆迁补偿、土地平整、古建筑修缮改造、公园和水体景观改造、住宅和商业开发等工作。
徐泾镇城市建设管理事务中心党支部书记张建华介绍称，蟠龙改造区域内大多数为农民自建房，年代久，时间长，存在很多安全隐患。原蟠龙村居民就近安置，改造安置房蟠龙馨怡家苑在2020年12月底启动建造，为居民良好的生活品质提供了保障。
陈钢家和其他居民一样，住宅、码头、林地在此期间被征收。他本人也搬入距离不远的动迁安置房，“步行5分钟就能回家。”
土地腾退之后，由相关方面进行建设。上海西虹桥商务开发有限公司党委副书记、总经理谢明告诉记者，蟠龙城中村改造项目不仅注重商业和住宅开发，还特别强调历史建筑和古镇风貌的保护。项目保留了香花桥、凤来桥和程家祠堂等文物保护建筑，并恢复了蟠龙旧时的“十”字型街巷格局。此外，项目还配置了5万平方米的公共地下停车库，以缓解周边交通压力。
项目于2023年4月完成改造，成为全市首个建成运营的项目。
古色古香的社区融合现代商业，由瑞安集团运营的“蟠龙天地”已成为全市商旅文化新地标，一批网红店、首发店、非遗店入驻于此。数据显示，蟠龙天地今年“国庆黄金周”期间，共计接待游客17万人次。其中，在China Travel的热潮之下，浓郁“中国风”的蟠龙天地成为外籍游客在外滩、豫园、南京东路之外的另一热门打卡地。
陈钢如今不用担心生计和收入问题。上海市房管局征收处二级调研员周建梁告诉记者，在推动相关城市更新项目中，上海通过相关政策要求改造后的项目采用农村集体经济组织引入合作单位共同改造的开发模式，实现造血、输血功能。
也就是说，陈钢和原址居民可以享受租金分红。
数据显示，截至2023年底，上海全市共批准72个城中村改造项目，受益村居民4万户，释放建设用地5.2万亩，其中，规划建设安置房11.3万套、商品房2700万平方米、市政道路170公里、绿化900万平方米、公建项目348个（其中学校89个）。其中，2014-2020年批准的49个项目，绝大多数已完成动迁或收尾，进入开发建设阶段，改造成效初步显现。
今年以来，上海制定了《关于加快推进本市城中村改造工作的实施意见》，重点在拓展改造方式及整体改造项目实施途径、加大资金支持、优化补偿安置等方面进行优化完善。
同时，上海修订了原有的“项目认定、实施方案备案、房屋土地征收、合作单位遴选、全过程管理、整治提升、规划土地管理”等7个工作指引。
周建梁透露，上海通过城中村改造三年行动计划，要举全市之力，到2026年底，全面启动66个左右整体改造项目，全面完成整治提升；力争到2027年，基本完成城中村整体改造项目的征收动迁；同步推进实施规划拔点。
“目前上海市共有两批25个项目、借款额度781亿元获住建部批准，首单专项借款118.7亿元已在浦东新区唐镇小湾村项目落地，已发放55亿元。二是积极申请地方政府专项债券，浦东新区北蔡镇联勤村城中村改造项目专项债已获国家发改委批准。”周建梁说。
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在一爿小屋内，究竟藏着上海人怎样的生活向往？
在康健路341弄7号楼居民郑年先眼里，“是钢琴上面放着酱油瓶。”
郑年仙今年71岁，先生何培哲年张她4岁。一家9口居住在此。
两人所居的是一幢建于1954年左右的三层职工公寓，早年分配给当地教育、工会等系统职工租住，楼内共30间房、27户人家。风吹雨淋数十年，这幢小梁薄板老房子变得破旧不堪、渗水掉灰，不仅生活不便，还存在安全隐患。
居民将其称为“比萨斜楼”，“在地板上放一个乒乓球，球体会沿着一个方向滚动，可见房屋沉降之严重。”桂康居委会书记金琳说。
虽然危机四伏，郑年仙告诉界面新闻记者，当时一家人为了照顾新婚夫妻，在20多平的房子里硬是“切出”9平米的空间给两人做新房。公用的厨房遇上下雨天需要打伞炒菜，公用的卫生间需要排队上厕所。
在此“蜗居”30年时，郑年仙买来了一架钢琴作为生日礼物赠与先生何培哲，“为了节省空间，常常是将酱油瓶放在钢琴上。”
2025-08-05，康健路341弄7-8号老旧住房实施成套改造。项目列入徐汇区2023年“两旧一村”改造重点项目。同年5月，27户居民完成签约，5月底居民搬离，7月房屋拆除，9月新住宅开工建设。
2025-08-05，项目建成，举行交房仪式，27户居民兴高采烈地拿到了新房钥匙。
改造后住宅全面消灭朝北户，2-11层新设计60套住宅，全部朝南，且明厨明卫，南北通风。新建住宅户均使用面积约35平方米，较改造前新增独用厨房、卫生间，且每户都设置了阳台。原有27户居民全部原址安置，新增33套住宅可用作保障性住房或区内成套改造统筹安置房源。新小区开放式社区设计，楼栋底层设置居民活动室等社区服务用房，沿康健路打造成带状口袋公园，提供公共休息、交流空间，全面提升社区居民生活品质。新住宅楼全装修竣工交付，居民拎包即可入住。还装有光伏、雨水回收、智能楼控系统等科技设备，并达到绿建二星标准，环保、节能、舒适、安全。
搬入新家后，郑年仙为钢琴找到了一个最恰当的角落，何培哲兴致一起，即可坐下演奏。
仅用一年时间实现建成交付，这一项目也刷新了旧住房改造更新加速度。
康健路341弄的加速度正在其他项目上得到“复现”。
徐汇区房管局副局长周艳告诉界面新闻记者，2022年《“两旧一村”改造实施意见》提出了旧住房成套改造目标，推动旧住房成套改造早出成效、多出成效。主要分三个阶段：2025年底前，小梁薄板房屋基本改造完成；2027年底前，小梁薄板房屋全面改造完成；2032年底前，不成套职工住宅改造全面完成。为加快任务落实，徐汇区形成了三年行动计划，计划三年实施旧住房成套改造90万平方米，其中2023-2025年分别实施28万平方米、31万平方米、31万平方米。
近年来，上海的城市更新思路由“拆改留”转换为“留改拆”，让饱含人民情感的旧街区、老建筑重新回归市民生活。
上海市制定了多项政策和规划文件，以指导和推动城市更新工作。2023年，《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》明确了综合区域整体焕新行动、人居环境品质提升行动、公共空间设施优化行动等六大行动，旨在到2025年形成适应高质量发展的城市更新体制机制和政策体系。
今年，上海印发《2024年上海市城市更新规划资源行动方案》，作为新方面的系统规划和行动指南，旨在通过一系列具体的行动和措施，推动城市更新项目的实施，提升城市功能和居民生活质量。
记者获悉，今年，上海城市更新步伐加速，长宁区武夷路片区更新、黄浦区老市府大楼改造、静安区中兴城片区等项目正逐步落地。
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